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Législation

Pourquoi parler de renégociations de bail ?

La raison est simple, en période de ralentissement économique, les entreprises cherchent à diminuer leurs charges et après les salaires, ce sont les loyers qui représentent la dépense la plus importante. Le loyer est une charge fixe certes mais qui peut tout de même se renégocier pendant la période prévue, les propriétaires comme les locataires sont aujourd'hui ouverts à la négociation. Il ne faut pas oublier que ce sont deux partenaires indefectibles.

La tendance actuelle ?

Ces dernières années, le marché immobilier de bureaux était euphorique, les bailleurs étaient en position de force et assez peu ouverts à la discussion avec leurs locataires, en clair si vous n'étiez pas satisfait de votre loyer, vous pouviez partir et un autre locataire prenait votre place rapidement sans grand préjudice pour le bailleur. Mais la donne a changé et aujourd'hui les bailleurs " s'accrochent " à leurs locataires par peur du vide locatif.
Il faut aussi noter que l'indice du cout de la construction (ICC) a considérablement affecté les utilisateurs qui ont vu leurs loyers s'envoler de prés de 25% en 3 ans.
Heureusement l'utilisateur est protégé par la loi et nous faisons réviser de nombreux loyers en invoquant l'article L. 145-39 du Code de commerce.

L'article L. 145-39 du Code de commerce

L'article L. 145-39 donne le droit à l'utilisateur de demander à son bailleur la révision judiciaire du loyer en cas d'évolution du loyer de plus de 25% par rapport au dernier loyer fixé contractuellement ou judiciairement (i.e. loyer d'origine ou de renouvellement), par application de l'indexation conventionnelle annuelle (L'ICC dans la plupart des cas). Autrement dit, si votre loyer a augmenté de plus de 25% du fait de l'indexation, vous avez le droit de demander à votre bailleur de vous recalculer ce loyer en respectant les valeurs du marché. Comme l'indice a prit 25% en 3 ans, on peut considérer que toute les entreprises ayant signé un bail antérieur peuvent demander l'application de cet article.

Oui mais en dehors des échéances triennales le locataire ne peut pas sortir de son bail ?

Pour l'article L. 145-39, son l'application peut être demandé à tout moment.
Pour les baux qui ne sont pas concernés par cet article, l'utilisateur qui arrive à 6 mois de son échéance triennale peut demander une baisse de loyer sous peine de donner son congés, c'est un argument qui a du poids si vous avez été un bon locataire car le bailleur sera prêt à vous consentir une baisse de loyer pour ne pas avoir a subir un vide locatif qui peut s'éterniser. Mais nous constatons aussi que les bailleurs sont prêts à accorder des baisses de loyer ou des mois de franchises et ce, même en cours de bail. Cette démarche est intelligente car elle permet de "fidéliser" un locataire. Les bailleurs savent parfaitement qu'un locataire mécontent a toute les chances de donner son congé à la fin de sa période triennale ; après les mauvais payeurs, le vide locatif est ce qui peut arriver de pire pour un bailleur surtout en période de marasme économique ou les locataires se font plus rares.

Pourquoi faire appel à un cabinet ?

Les bailleurs sont des professionnels de l'immobilier qui connaissent parfaitement les valeurs de location, les marges de négociation possible et les conditions juridiques qui entourent les baux commerciaux et leur demander une baisse de loyer sans aucun argument n'a aucune chance d'aboutir. Pour une PME qui ne dispose pas d'un Directeur Immobilier, vouloir mener seul une renégociation est une tache ardue car elle nécessite la constitution d'un dossier complet, documenté sur le marché immobilier du secteur et sur sa tendance. Ce dossier il va falloir le défendre et l'argumenter lors de multiples rendez-vous chez le bailleur. Nous avons vu des responsables d'entreprise préférer gérer seuls leur renégociation et obtenir après de longs mois de tractations, une diminution symbolique de leur loyer là ou un cabinet spécialisé aurait obtenu un bien meilleur compromis.




Notre cabinet est spécialisé dans le conseil juridique lié aux baux commerciaux ainsi que le conseil dédié exclusivement aux utilisateurs. Nous sommes totalement indépendant vis-à-vis des propriétaires institutionnels ce qui nous permets de mener à bien toutes les missions confiées par nos clients. Cette indépendance est indispensable car elle permet de représenter nos clients sans aucun parti pris à la différence des grands cabinets Français qui ont pour principaux clients ces mêmes propriétaires institutionnels. Nous n'avons d'ailleurs pas à souffrir de la concurrence avec ces acteurs qui ne s'occupent pas des renégociations de baux pour ces raisons évidentes de conflit d'intérêt.


Si vous souhaitez une étude de votre situation ainsi que vos droits en matière de baux commerciaux, notre cabinet est à votre disposition :

Bail commercial type

 

ENTRE LES SOUSSIGNES

La société <dénomination sociale>
<préciser la forme juridique> au capital social de <montant> euros
dont le siège social est situé à <adresse du siège social>
immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de <lieu> sous le numéro <numéro>
représentée par <Monsieur/Madame> <nom et prénom>
ci-après dénommé(e) : le bailleur 

(ou)
<Monsieur/Madame> <nom et prénom>
<adresse>
ci-après dénommé(e) : le bailleur 

D’UNE PART,

et

L’association « …………………... », association régie par la loi 1901 déclarée à la préfecture de « …………... », le « ………..... » sous le numéro « ………... » dont l’avis de constitution a été publié au journal officiel du « ... ……….», (éventuellement reconnue d’utilité publique pardécret en date du « ... »), ayant son siège à « ………………………... », représentée par M. « nom prénom »
son «     précisez la qualité    » en exercice, autorisé aux fins des présentes par décision du
« ……….... » (précisez Bureau, comité directeur, assemblée générale, conseil de direction, autres), en date du « ……………….... ».

 

ci-après dénommé(e) : le preneur  ou  le locataire 

D’AUTRE PART,

Il a été arrêté ce qui suit :

NATURE ET OBJET DU BAIL

 

Le bailleur loue au locataire, à titre de bail commercial, les locaux sis à <adresse> et composés de <décrire précisément les locaux commerciaux donnés à bail ainsi que, le cas échéant, et les annexes dont la jouissance est commune>.

Le présent contrat est soumis aux dispositions légales et réglementaires applicables au bail commercial et particulièrement au décret n° 53-960 du 30 septembre 1953.

ETAT DES LIEUX ET DELIVRANCE DES LOCAUX LOUES

 Etat des lieux

 

Un état des lieux sera dressé contradictoirement au moment où le bailleur remettra les clefs des locaux loués à la disposition du preneur.
Cet état des lieux demeurera annexé au présent contrat.
A défaut d’état des lieux établi lors de l’entrée en jouissance, le preneur sera réputé avoir reçu les locaux loués en parfait état.  

 Délivrance des locaux loués

 

A l’issue de l’état des lieux, le preneur déclare que les locaux loués lui ont été correctement délivrés par le bailleur. Il certifie également avoir pris connaissance et visité les locaux loués et que le bailleur lui a remis, lors de la signature du présent contrat, un état des lieux établi dans les conditions ci-dessus établies.

DESTINATION DES LOCAUX LOUES

 

Le locataire s’engage à n’exercer, dans les locaux commerciaux loués, que l’activité <décrire précisément la/les activité(s) autorisée(s) dans le cadre du présent contrat>.

Dans le cas où le locataire souhaiterait adjoindre une ou plusieurs activités connexes ou complémentaires à/aux l’activité(s) mentionnée(s) ci-dessus, il doit, par acte extrajudiciaire, faire part de son intention au bailleur en indiquant la/les activités qu’il envisage exercer. Ce dernier dispose d’un délai de deux mois pour contester le caractère connexe ou complémentaire de la/les activité(s). Le silence gardé par ce dernier pendant cette période vaut contestation et n’autorise pas le bailleur à exercer les activités projetées.

DUREE DU BAIL

 

Le présent contrat est conclu pour une durée de neuf (9) années entières et consécutives qui commencent à courir à compter du <date>.

A l’expiration de chaque période triennale, le preneur aura la faculté de donner congé et de dénoncer le présent contrat, à charge d’en aviser le bailleur par acte extrajudiciaire. Le congé devra être délivré au moins six mois avant la date de départ.

LOYER

 Montant du loyer

 

Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer principal annuel de <indiquer la somme en toutes lettres> euros, majoré du montant de la taxe sur la valeur ajoutée au taux légal en vigueur.

Le loyer sera payable par avance le premier de chaque mois.

<Ou>
Le loyer sera payable par trimestre à échoir et en quatre termes égaux le premier jour de chaque trimestre, soit les premiers du mois de janvier, avril, juillet et octobre de chaque année.

Dans le cas où le présent bail prendrait effet à une date autre que celles ci-dessus susmentionnées, le loyer dû pour la période allant jusqu’au terme du mois <ou> du trimestre sera calculé prorata temporis.

Révision du loyer

Les parties conviennent que le loyer ci-dessus fixé sera révisé tous les trois ans. Cette révision sera formée à la demande de l’une ou l’autre des parties par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle devra préciser le montant du loyer demandé ou offert.
A moins que les parties n’en conviennent autrement, le nouveau prix est dû au jour de la demande.

Taxes, impôts et charges

Le preneur s’oblige à acquitter toutes les charges, impôts et taxes dont les locataires sont habituellement tenus. Il devra justifier de ses paiements en cours de bail, ainsi qu’à l’échéance du bail ou avant tout déménagement.

Le preneur s’engage à rembourser les impôts, charges et taxes à sa charge sous forme d’acomptes provisionnels versés en même temps que le loyer. Le montant de cette provision est fixé à <indiquer le montant en toutes lettres> euros.

 

DEPOT DE GARANTIE

 

Lors de l’entrée en jouissance, le preneur verse une somme de <indiquer le montant en toutes lettres> euros représentant <chiffre> mois de loyer et destinée à garantir la bonne exécution de ses obligations. Cette somme ne sera pas productive d’intérêts.

Cette somme est conservée par le bailleur pendant toute la durée du contrat et sera restituée au preneur en fin de jouissance, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et celles dont il pourrait être tenu pour responsable.

Le dépôt de garantie ne peut en aucun cas s’imputer sur les derniers mois du loyer.

Lors de chaque augmentation du loyer, le preneur s’engage à verser au bailleur une somme complémentaire destinée à réajuster le dépôt de garantie proportionnellement à ladite augmentation.

ENTRETIEN - OCCUPATION

Obligations du preneur

 

Le preneur s’engage à prendre les locaux loués dans l’état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance, à les entretenir en bon état et à prendre à sa charge les travaux et réparations qui incombent légalement au locataire.
En fin de bail, le preneur s’engage à rendre les locaux loués en bon état d’entretien et de réparation locative.

Le preneur s’engage à n’effectuer aucun travail de transformation, de perçage des murs et des planchers ainsi que de changement dans la distribution des locaux loués, sans avoir au préalable sollicité et obtenu l’autorisation expresse du bailleur.

Le preneur autorise le bailleur et ses mandataires à pénétrer dans les locaux loués pour y effectuer les travaux de réparation nécessaires, quelle que soit leur importance et leur durée.

Dans les six mois précédents son départ, le preneur s’engage à laisser visiter les locaux loués par un éventuel repreneur. Pendant cette même période, il autorise le bailleur à apposer un panneau publicitaire aux fins d’une nouvelle location ou d’une mise en vente.

Obligations du bailleur

Le bailleur s’oblige à mettre les locaux loués à la disposition du preneur ; prendre en charge les grosses réparations définies par les dispositions de l’article 606 du Code Civil ; garantir le preneur contre les risques d’éviction et les vices cachés.

ASSURANCES

Dès l’entrée en jouissance, le preneur s’oblige à souscrire une police d’assurance garantissant les locaux loués pendant toute la durée du bail contre les risques locatifs et ceux pouvant surgir du fait de l’exercice de son activité professionnelle.
Il doit, sur simple demande du bailleur, pouvoir justifier de la souscription desdites polices, ainsi que des primes correspondantes.
Ces différentes polices doivent, en tout état de cause, comporter une clause de renonciation à exercer tout recours contre le bailleur et ses assureurs.

SOUS-LOCATION

 

Le preneur ne pourra sous-louer tout ou partie des locaux loués, que ce soit à titre onéreux ou à titre gratuit, sans l’autorisation préalable et expresse du bailleur.
Si telle est l’intention du preneur, celui-ci doit faire connaître au bailleur son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le silence gardé par ce dernier pendant un délai de quinze jours vaut acceptation de sa part.

En tout état de cause, le sous-locataire ne pourra invoquer à son bénéfice aucun droit au renouvellement de la sous-location à l’expiration du bail.

  CESSION

 

Le preneur ne pourra céder tout ou partie de son droit au présent bail qu’à un successeur dans son fonds de commerce et avec l’agrément préalable du bailleur.
Dans le cas où le preneur céderait son droit au bail, il resterait garant et solidaire du cessionnaire pour l’exécution de l’ensemble des clauses du présent contrat.

  CLAUSE RESOLUTOIRE

 

Dans le cas où le preneur manquerait à une seule de ces obligations, notamment pour défaut de paiement d’un seul terme du loyer à son échéance ou pour usage des locaux loués contrairement à la destination prévue au présent contrat, le bailleur se réserve le droit de résilier de plein droit le bail un mois après une mise en demeure par exploit d’huissier restée infructueuse.
L’exécution postérieure de ses obligations par le preneur ne suspend nullement la possibilité réservée au bailleur d’exercer cette faculté de résiliation.

Dans le cas où le preneur refuserait de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion par application d’une ordonnance du juge des référés rendue exécutoire.
L’opposition ou l’appel formé par le preneur à l’encontre de l’ordonnance d’expulsion ne saurait, en aucun cas, suspendre son exécution.
Le preneur sera redevable de l’ensemble des frais d’actes engagés par le bailleur pour le recouvrement des sommes qui lui sont dues. En outre, le dépôt de garantie, tel que ci-dessus présenté, sera en outre définitivement acquis au profit du bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice des loyers dont le preneur resterait redevable.

  ENREGISTREMENT – FRAIS

Le preneur s’engage à prendre à sa charge les frais d’enregistrement et autres taxes additionnelles, aux fins de donner une date certaine aux présentes.

  ELECTION DE DOMICILE

 

Pour l’exécution des présentes, les parties élisent domicile à <mentionner l’adresse des locaux loués par le preneur et celle du bailleur>.

 

Fait et signé à <lieu>, le <date>

En trois originaux dont un pour l’enregistrement et un remis à chacune des parties.

 

LE BAILLEUR                                                                                                          LE LOCATAIRE
<signature précédée de la mention « lu et approuvé »>