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ISF et murs de boutique

 

L'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est un impôt sur la fortune français payé par les personnes physiques et les couples détenant un patrimoine  net supérieur à 790 000 euros (seuil au 1er janvier 2010). Cet impôt progressif est assis sur la partie supérieure du patrimoine, à un taux allant de 0,55 % à 1,80 %.

En 2009, plus de 539 000 foyers français ont réglé l'ISF, pour des recettes s'établissant à 3,13 milliards d'euros. Cet impôt français n'a pas cours dans les collectivités d'outre-mer.

L'ISF est un impôt déclaratif et autoliquidé. Il appartient aux personnes redevables de faire elles-mêmes une estimation détaillée de la valeur de leurs biens au 1er janvier, de calculer le montant de l'impôt et d'envoyer leur déclaration, accompagnée du paiement à l'ordre du Trésor Public, à la Direction générale des finances publiques (DGFiP), et plus particulièrement au service des impôts des entreprises dont dépend leur domicile au 1er janvier, avant le 15 juin. Les services fiscaux peuvent contrôler la déclaration et éventuellement proposer des rectifications pendant trois ans. Depuis le 1er juin 2008, en cas d'absence de déclaration ou d'omission d'un bien le délai de reprise est de six ans.

L'ISF est souvent considéré comme une « exception française », vu son absence dans la plupart des autres pays du monde (voir Impôt sur la fortune). Souvent qualifié d'« impôt idéologique », il est critiqué pour des raisons morales, fiscales ou économiques. Ceux qui le défendent soulignent en particulier le rôle de justice sociale dévolu à cet impôt.

Par son histoire, son mode de calcul et ses objectifs, l'ISF est un sujet polémique et un véritable point de clivage idéologique au sein du monde politique français.

ISF : comment évaluer son patrimoine immobilier ?

Pour savoir si l'on est passible de l'ISF, il convient de connaître l'étendue de son patrimoine. Or le problème majeur rencontré par les contribuables consiste à évaluer leur patrimoine immobilier.

Un patrimoine difficile à évaluer

La difficulté provient du fait qu'en matière immobilière, il n'y a pas de cours officiel ni de prix idéal. Comme le reconnaissent les experts, l'estimation d'un bien ne peut alors se faire que dans une fourchette de prix. Le contribuable a bien évidemment intérêt à choisir la fourchette basse. Inversement, l'administration fiscale regarde le haut de la fourchette. Il faut donc trouver un compromis acceptable pour les deux parties.

Un principe et 3 méthodes

Vous devez déclarer vos biens immobiliers pour leur valeur vénale réelle au 1er janvier de l'année d'imposition. Mais cette valeur vénale n'est pas définie par la loi. Elle correspond, en fait, au prix qui pourrait être obtenu en cas de vente, compte tenu des données du marché immobilier et des caractéristiques propres de votre bien.

Pour la déterminer, il existe trois méthodes : celle de la comparaison, celle du réajustement, ou encore celle du revenu. Seule la méthode de la comparaison retiendra notre attention car c'est celle pratiquée par les experts privés et les juridictions. Même l'administration l'utilise quand elle remet en cause les estimations figurant dans les déclarations.

La méthode de la comparaison

Il s'agit d'apprécier un bien en le comparant avec les prix constatés lors des ventes portant sur des immeubles similaires ou ayant des caractéristiques proches (localisation, étage, superficie...). Il vous appartient donc de rechercher les transactions intervenues dans votre quartier sur des biens comparables. Les annonces de ventes publiées dans la presse ou affichées par les agences immobilières sont valables. N'oubliez pas cependant que, dans ces libellés, les prix demandés se situent dans le haut de la fourchette et qu'ils incluent les commissions de vente.

Les prix au m2 régulièrement publiés dans la presse écrite ou ceux communiqués par les notaires et les réseaux d'agences immobilières peuvent être également utilisés. Mais attention, il s'agit souvent de moyennes statistiques. Pour une évaluation plus rigoureuse, mieux vaut demander l'expertise de professionnels (agents immobiliers ou notaires).

Un abattement pour la résidence principale

Après avoir déterminé la valeur vénale de votre patrimoine immobilier, n'oubliez pas que votre habitation principale bénéficie d'un abattement porté à 30% depuis l'ISF 2008 (abattement de 20% pour l'ISF des années antérieures).

Vous êtes soumis à l’ISF

Votre patrimoine net est donc supérieur à 790.000€.

Vous  souhaitez optimiser votre fiscalité tout en accroissant votre patrimoine.

Un impôt de plus à payer parmi tant d’autres est toujours une épreuve contraignante.

Vous êtes soumis à l’IR

Vous pouvez réduire votre IR partiellement ou totalement en investissant au capital d’une Pme soit directement, soit via une Holding ISF/IR

Vous pouvez réduire  jusqu’à 100 000 €

La réduction d’IR est de 25% du montant de l’investissement

Savez-vous qu’il existe un moyen simple de transformer cet impôt en placement rentable ?

La nouvelle loi TEPA  vous permet de bénéficier d’une réduction d’ISF en investissant au capital d’une PME non cotée. Vous disposez ainsi d’une réduction d’impôt (ISF) immédiate et d’un placement dont le rendement dépendra des PME cibles de votre investissement. Vous transformez donc votre ISF subi en placement à potentiel.

Afin de diversifier votre placement, il est possible de réaliser votre investissement soit directement au sein d’une PME, soit par l’intermédiaire d’un véhicule fiscal ( holding ) qui se chargera de sélectionner pour vous les PME offrant des perspectives sérieuses de pérennité, rentabilité et croissance.

Comment bénéficier de cette réduction d’ISF  et d’ IR ?

En souscrivant, par exemple, à un produit sélectionné par Oxygène Capital Pme dans lequel seront réparties prioritairement les participations au sein de sociétés matures, ayant plus de trois ans d’existence et dégageant des bénéfices.

Oxygène Capital Pme est une structure de conseil patrimonial et de commercialisation de produits d’optimisation fiscale.

Oxygène capital Pme est de plus spécialiste du financement structuré, de l’accompagnement et de la gestion de projets d’investissements par le biais de ses propres Holding et des fonds d’investissement partenaires

Faites fondre votre ISF partiellement ou totalement en investissant par le biais des Holding sélectionnées et participer au développement des Pme

Solliciter un professionnel de l’immobilier

Le contribuable peut estimer lui-même les résidences qu’il a acquises récemment ou des biens classiques ne présentant aucune difficulté d’évaluation particulière en s’appuyant sur les statistiques des notaires.

Il a également la possibilité de solliciter un agent immobilier ou un notaire pour affiner la valeur du bien. Ensuite, il doit se tenir prêt à justifier la valeur retenue au cas où le fisc contesterait son chiffrage.

Le recours à un professionnel devient incontournable quand la résidence se situe à la campagne, où "la méthode par comparaison s’applique difficilement en raison de l’absence de biens similaires", s et membre du conseil d’administration de l’Institut notarial du droit immobilier.

Risques en cas de sous estimation, défaut de déclaration, délai prescription

Quels sont les risques si l’on sous-estime son ISF ou pire si l’on ne déclare pas alors qu’on le devrait ?

En cas de sous-estimation, aucune sanction n’est applicable dans la mesure où cela n’excède pas 10 % de la valeur. Au-delà, le contribuable de bonne foi ne supporte que l’intérêt de retard (0,40 % par mois). En revanche, si la mauvaise foi est démontrée, il faut compter en plus de l’intérêt de retard une majoration de 40 % pouvant atteindre 80 % en cas de manoeuvres frauduleuses.

Et le délai de prescription ?

Pour l’ISF 2010, il y aura prescription le 31 décembre 2013 en cas de sous-évaluation d’un bien déclaré mais seulement le 31 décembre 2016 si aucune déclaration n’a été faite ou si un bien a été « oublié » dans la déclaration.

Cet impôt a succédé à l'« impôt sur les grandes fortunes » (IGF) créé en 1982 par le gouvernement Mauroy, peu après l'élection présidentielle de 1981 ayant porté François Mitterrand du Parti socialiste (PS) au pouvoir. Créé par la loi de finances pour 1989, l'ISF reprend les mécanismes et la philosophie de l'IGF, supprimé en 1987 à l'initiative du Gouvernement Jacques Chirac : c'est un impôt progressif sur le capital qui concerne le patrimoine des personnes physiques (à l'exclusion de celui des personnes morales). À la différence d'autres impôts sur le patrimoine (dépourvus de caractère périodique), l'ISF est redevable chaque année civile, en fonction de la valeur du patrimoine des personnes concernées. Il a rapporté en 2008 4,2 milliards d'euros[8], soit environ 1,5 % des recettes fiscales de l'État ou 0,5% du total des prélèvements obligatoires[9].

L'ISF s'ajoute à d'autres impôts sur le patrimoine : droits de mutation, taxe foncière.

Démembrement de propriété :

En cas de démembrement de propriété, l'usufruitier  est redevable de l'impôt comme s'il en détenait la pleine propriété [16]. Cet disposition fait donc exception à l'article 669 du CGI qui définit la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit selon un barème légal qui dépend de l'âge de l'usufruitier. Dans le cadre de l'ISF, le nu-propriétaire est dispensé de déclaration du bien en question. Cette règle a pour inconvénient d'obliger l'usufruitier à déclarer une valeur qui n'appartient pas à son patrimoine. Plus la personne est âgée, moins son usufruit n'a de valeur comparé à celle de la nue-propriété. Mais elle a pour but d'empêcher une évasion fiscale qui consisterait à faire don d'un immeuble en nue-propriété à ses enfants tout en en gardant l'usufruit. Le Conseil constitutionnel refusa donc de déclarer inconstitutionnelle cette disposition. Ainsi, à quelques exceptions près[17], l'usufruitier devra déclarer le bien dans sa totalité et pour sa valeur comme s'il n'avait jamais été démembré. Par ailleurs, la rédaction de l'article 885G rendrait difficile pour l'usufruitier la possibilité d'invoquer une décote fondée sur la perte de valeur vénale due au démembrement. Plusieurs arrêts de la Cour de cassation vont dans ce sens. En revanche, lorsqu'une indivision porte sur la nue-propriété (plusieurs nu-propriétaires), l'invocation d'une décote au nom de la perte de valeur vénale liée à cette indivision est possible, selon un arrêt de la Cour de cassation.

Le barème 2010 et le calcul de l'ISF

Comment se calcule l'ISF ? En appliquant un tarif par tranches, avec des réductions possibles et un système de plafonnement.

Le tarif applicable

Les particuliers ne sont assujettis à l'ISF que si leur patrimoine net (c'est-à-dire toutes dettes déduites) est supérieur à 790 000 €. Le tarif est alors fixé comme suit :

Valeur nette du patrimoine (P)

Taux

Formule rapide de calcul

Inférieure ou égale à 790 000 € :

0 %

0

Comprise entre
790 000 et 1 290 000 €

0,55%

(P x 0,55%) - 4 345 €

Comprise entre
1 290 000 et 2 530 000 €

0,75%

(P x 0,75%) - 6 905 €

Comprise entre
2 530 000 et 3 980 000 €

1%

(P x 1%) - 13 205 €

Comprise entre
3 980 000 et 7 600 000 €

1,30%

(P x 1,30%) - 25 085 €

Comprise entre
7 600 000 et 16 540 000 €

1,65%

(P x 1,65%) - 51 580 €

Supérieure à :
16 540 000 €

1,80%

(P x 1,80%) - 76 300 €

Pour un patrimoine de... 900 000 €

Un particulier dispose d'un patrimoine net d'une valeur de 900 000 €.
Ce montant est compris entre 790 000 et 1 290 000 €. La formule applicable est donc la suivante :

  • ISF = (P x 0,55%) - 4 345 ;
  • soit ISF = (900 000 x 0,55%, c'est-à-dire 4 950 €) - 4 345 € = 605 €.

Et pour un patrimoine de... 3 millions d'euros

Un particulier dispose d'un patrimoine net d'une valeur de 3 000 000 €.
Ce montant est compris entre 2 530 000 et 3 980 000 €.
La formule applicable est donc la suivante :

  • ISF = (P x 1%) - 13 250 ;
  • soit ISF = (3 000 000 x 1%, c'est-à-dire 30 000 €) - 13 250 = 16 750 €.

Des réductions pour personne à charge

Le montant de l'ISF ainsi déterminé est ensuite réduit de 150 € par personne à charge. Cette réduction est divisée par moitié lorsqu'il s'agit d'enfants d'un couple divorcé avec résidence alternée des enfants.

Attention : pour l'ISF, s'agissant des enfants à charge, seuls les enfants de moins de 18 ans ouvrent droit à la réduction de 150 €.

Un plafonnement

Sur le calcul ainsi établi, il convient d'appliquer le plafonnement suivant : l'impôt sur la fortune dû au titre de l'année et l'impôt sur le revenu de l'année précédente ne peuvent excéder 85% des revenus du redevable.

Pour effectuer cette comparaison, il convient d'ajouter à l'ISF et à l'impôt sur le revenu, la CSG et les autres prélèvements sociaux.
En ce qui concerne le taux de 85% des revenus, ceux-ci se définissent comme suit :

  • revenus nets de frais professionnels de l'année précédente, après déduction des seuls déficits imputables ;
  • plus-values de l'année précédente sans considération de seuils, réductions et abattements ;
  • revenus exonérés (par exemple, intérêts des livrets A, plus-values sur la vente de la résidence principale) réalisés au cours de la même année, en France ou hors de France ;
  • produits de l'année précédente soumis à un prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) de l'impôt sur le revenu.