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Fiscalité & calcul de plus value

Tout comme l'habitation, les murs de boutique sont soumis à des droits de succession et des taxtes sur la plus-value réalisée.

 

Les droits de mutation :

En règle général les droit de mutation ou frais de notaire s'élèvent à 7% environ. Nous vous recommandons de vous rapprocher de votre conseil ou bien auprès de la Chambre des Notaires qui sauront alors vous calculer précisément les droits d'enregistrements.

 

Taxes sur les plus-values : Abattement exceptionnel de 25 %

Depuis la réforme du calcul de la Plus-value au 1er septembre 2013 voici le nouveau régime :

Un communiqué du 17 juillet 2013 du Ministère du Budget, confirmait cette mesure d’allègement de la taxation des plus values immobilières, ainsi qu’un abattement exceptionnel temporaire, qui seront intégrés dans la loi de finance pour 2014.
Une instruction Fiscale datée du 2 août 2013 a ainsi été publiée sous la référence BOI- RFPI-PVI-20-20130802.

Biens concernés :
Tous les biens autres que des terrains à bâtir ou des droits s'y rapportant.

Rappelons que les immeubles bâtis constituant la résidence principale du vendeur sont d’ores et déjà exonérés d’imposition sur la plus value.
Opérations concernées :
Les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2013. La date de référence sera celle de la signature de l’acte authentique.
Modalité du calcul de l’abattement :
Le nouveau système distingue le montant imposable à l’impôt sur le revenu (taux de 19 % à ce jour) et aux prélèvements sociaux (taux 15,5 % à ce jour).

Abattement sur le montant imposable à l'impôt sur le revenu:

- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
- 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention.

Au total, l'exonération d'impôt sur le revenu est acquise au-delà d'un délai de détention de 22 ans.

Abattement sur le montant imposable aux prélèvements sociaux :

- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième
- 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
- 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

Au total, l'exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà d'un délai de détention de 30 ans.

- Pour les terrains à bâtir au sens de la TVA sur les opérations immobilières, la situation reste inchangée, mais une réforme supprimant l’abattement pour durée de détention est envisagée pour le 1er janvier 2014. .
Abattement exceptionnel supplémentaire de 25 % sur les plus-values résultant de cessions de logement intervenant du 1er septembre 2013 au 31 août 2014

Biens concernés :

Un abattement exceptionnel de 25 % s’applique aux plus-values résultant des seules cessions de logements (vides ou loués) ou de droits réels démembrés portant sur un logement, réalisées par des personnes physique ou certaines personnes morales transparentes fiscalement (SCI).
Modalités d’application :
L’abattement exceptionnel de 25 % est calculé sur l’assiette nette imposable des plus-values immobilières. Il s’applique donc après notamment prise en compte de l’abattement pour durée de détention.

L’abattement de 25 % est applicable pour la détermination de l'assiette imposable tant à l'impôt sur le revenu qu'aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières. Il s'applique également dans les mêmes conditions pour la détermination de l'assiette de la « sur taxe » sur les plus-values immobilières élevées.

Simulation de calcul de plus-value immobilière d’un logement à 14 ans de détention


Simulations

Hypothèse 1 : régime actuel

Hypothèse 2 : nouveau régime

Prix de cession

250.000 €

250 000 €

Prix d’acquisition

190.000 €

190 000 €

Plus-value brute

60.000 €

60.000 €

Abattement pour durée de détention

18%

 

Plus-value nette

49 200 €

 

Impôt de plus-value

9 348 €

 

Abattement pour durée de détention (IPV)

 

54%

Plus-value nette après abattement IPV

 

27 600 €

Abattement exceptionnel

 

25%

Plus-value nette soumise à IPV

 

20 700 €

Impôt de plus-value

 

3 933

Abattement durée de détention (PS)

 

14,85%

Plus-value nette après abattement

 

51 090 €

Abattement exceptionnel

 

25 %

Plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux

 

38 318 €

Prélèvements sociaux (15,5)

7 626 €

5 939 €

Total à payer

16 974 €

9 872 €

 

Comment calculer la plus value immobilière ?

De manière très pragmatique, même s’il convient de consulter votre notaire afin de valider votre calcul, une plus value immobilière c’est la différence entre :

- Le prix de cession de l’immeuble (prix de vente)

- Le prix d’acquisition de l’immeuble (= prix d’achat ou valeur retenue dans l’acte de donation ou succession lorsque le contribuable à reçu le bien immobilier par donation ou succession).

Cette différence est la plus value brute. Ensuite, afin de déterminer le montant de la plus value imposable, il est réalisé un abattement dont le montant est fonction de la durée de détention de l’immeuble.

Déterminer le prix d’acquisition de l’immeuble.

Le prix d’acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte (CGI, I de l’article 150 VB). En cas d’acquisition à titre onéreux, le prix d’acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte. En cas d’acquisition à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit. Lorsque l’acte ne mentionne aucun prix d’acquisition ou à défaut de valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend de la valeur vénale à la date d’entrée dans le patrimoine du cédant d’après une déclaration détaillée et estimative des parties.

Majoration du prix d’acquisition des travaux réalisés.

Le prix d’acquisition de l’immeuble est majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration. Ces dépenses sont prises en compte soit :

  • soit pour leur montant réel, lorsqu’elles sont supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, qu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Les dépenses d’entretien, de réparation, ou d’amélioration, déductibles des revenus fonciers ne sont pas prises en compte ;
  • soit forfaitairement pour un montant égal à 15 % du prix d’acquisition, à la condition que le contribuable cède l’immeuble plus de cinq ans après son acquisition.

Détermination du prix de cession de l’immeuble.

Le prix de cession de l’immeuble est le prix de vente de l’immeuble tel qu’établi dans l’acte à titre onéreux.

Ancien régime de l'abattement de la plus value immobilière pour durée de détention

La plus-value brute de cession de biens ou droits immobiliers est réduite d’un abattement pour chaque année de détention au-delà de la cinquième. Le nouvel abattement pour durée de détention est de :

  • 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ;
  • 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième ;
  • 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième.

Au total, l’exonération est désormais acquise au-delà d’un délai de détention de trente ans On obtient donc le tableau d’abattement suivant :

Moins de 6 ans 0%
Entre 6 et 7 ans 2%
Entre 7 et 8 ans 4%
Entre 8 et 9 ans 6%
Entre 9 et 10 ans 8%
Entre 10 et 11 ans 10%
Entre 11 et 12 ans 12%
Entre 12 et 13 ans 14%
Entre 13 et 14 ans 16%
Entre 14 et 15 ans 18%
Entre 15 et 16 ans 20%
Entre 16 et 17 ans 22%
Entre 17 et 18 ans 24%
Entre 18 et 19 ans 28%
Entre 19 et 20 ans 32%
Entre 20 et 21 ans 36%
Entre 21 et 22 ans 40%
Entre 22 et 23 ans 44%
Entre 23 et 24 ans 48%
Entre 24 et 25 ans 52%
Entre 25 et 26 ans 60%
Entre 26 et 27 ans 68%
Entre 27 et 28 ans 76%
Entre 28 et 29 ans 84%
Entre 29 et 30 ans 92%
Plus de 30 ans 100%

La plus value sur la vente de la résidence principale est exonérée

Bien entendu les murs commerciauxn'échappent pas à l'impôt sur la plus-value. En effet,, la plus value réalisée à l’occasion de la cession de la résidence principale est exonérée. Il s’agit de la vente de la résidence principale au moment de la vente.