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Bien calculer le prix des murs de boutique

 

murs de boutique

Les murs de boutiques, à l'inverse des logements, sont déconnectés des prix fonciers du marché. Ne pensez pas en terme de prix au mètre carré. Raisonnez d'emblée en fonction de la rentabilité que va dégager le loyer acquitté par le commerçant

Acheter Libre ou occupé :

Murs Occupés : Il y a présence d'un bail commercial avec ou non versement d'un pas de porte voir d'achat d'un fonds de commerce. Si la valeur du fonds de commerce est égale ou supérieure à 50% des murs, le risque est nul. Le commerçant est tenu de payer régulièrement ses loyers s'il ne veut pas casser le bail et risquer de perdre la valeur de son fonds. Ce dernier espère au contraire pouvoit revendre son fonds à un prix supérieur.

Murs Libres : Il y a création du fonds de commerce juridiquement à partir de la première année et physiquement immédiatement. En effet le locataire va procéder à des travaux et de l'aménagement spécifique à son activité. Le commerçant va créer et diéliser sa clientèle et son fonds de commerce. On constate lors de la création d'un fonds d'une frénésie de bien faire d'investir sans compter à l'agencement car l'espoir de réussir est très fort.

Il y a des avantages à investir dans des murs de boutiques pour plusieurs raisons : 

- Les loyers sont fixés librement

- les taxes dans les locaux commerciaux sont habituellement à la charge du locataire et les gros travaux (clos et couvert.)

- Sauf l'article 606 qui régit les charges lourdes théoriquement à la charge du propriétaire est prévu à la charge du locataire contractuellement dans le bail.

- Le rendement annuel tourne autour de 8 à 10 % de la somme investie.

Le rapport est un peu plus du double de celui du logement.


Un certain nombre de données sont à connaître :

  • Les murs de boutiques, à l'inverse des logements, sont déconnectés des prix du marché. Ne pensez pas en terme de prix au mètre carré. Raisonnez d'emblée en fonction de la rentabilité que va dégager le loyer acquitté par le commerçant
  • La valeur des murs est directement indexée sur le montant des loyers.
  • Un loyer est indexé sur l'indice INSEE de la construction,
  • un locataire qui investit dans un droit d'entrée et des travaux,
  • un bail commercial permettant un recours plus facile contre un locataire défaillant.
  • Lorsqu'un commerçant occupant votre local fait faillite, le bail est cassé et il y a procédure, les expulsions ordonnées par les magistrats, pour non-paiement des loyers, sont assez rapides. Avantage de cette situation: le bail d'origine est caduc et on peut relouer le local au prix du marché ou avec un droit d'entrée.
  • S'il y a changement de commercialité deux cas de figures.
    1. Soit le propriétaire demande une indemnité de déspécialisation, payée par le locataire. Cette indemnité, non imposable car elle est considérée comme compensant la perte de capital, se situe entre 1 et 3 ans de loyer.
    2. Soit  il y a révision du prix du loyer à la hausse.



Les Mécanismes de L'Investissement :

·        La Recherche des Murs

·        Le Financement

·        La Structure juridique

  • La recherche des murs :

La situation géographique des boutiques se situe dans les quartiers d'une grande ville, dans un environnement de proximité.
Ex : Situé à proximité d'une école, d'un hôtel, d'une boulangerie, d'une pharmacie, d'un tabacs librairie, d'une boucherie,..
L'emplacement d'une boutique ne subira jamais la fluctuation des prix sauf événements exceptionnel ( création zone piétonne).
Les murs sont indexés et augmenteront de la valeur de l'indice.

  • La Structure Juridique :

Constitution d'une Société Civile Immobilière SCI avec un capital minimum.

Déductions des intérêts d'emprunts et des travaux pouvant produire des déficits fonciers déductibles sur l'impôt sur le revenu à concurrence de 10700 € et le reste sur une période de 10 ans.

Au terme des 15 ans, le bien immobilier rentre en pleine propriété dans votre patrimoine et il est exonéré de plus value en cas de revente ( Détention de 15 ans ).

Avantages pour la succession du patrimoine aux enfants

Les biens détenus dans une SCI ne sont pas saisissables en cas de mauvaise affaire.

  • Le Financement :

La SCI fait une demande de financement auprès de la banque pour un montant soit total soit partiel ( tous dépend du degré de relation avec votre banquier), en règle générale on demande le montant de l'achat et les frais de notaire ( financement à 110%).

Signature du compromis avec condition suspensive d'obtention de financement

Pendant le délai de réalisation de l'acte chez le notaire ( environ deux mois), on recherche le locataire potentiel, préparation du bail commercial et dés l'acquisition des murs le locataire commence à payer son loyer sans aucun décalage ente le remboursement du crédit et le paiement du loyer.

Le loyer est fixé par rapport au montant du remboursement de la mensualité du crédit sans droit d'entrée, ni de reprise.

De cette manière aucun effort financier n'est demandé à l'investisseur.

Exemple :

Achat Murs de boutique : 46.000 € . Frais de notaire : 2750 €. Montant du prêt demandé : 48.754 €. Remboursement sur 15  Ans : 394 € au taux de 5.32 %

Loyer demandé : 420 € sans droit d'entrée Solde Positif : +5.28 €